Refinancement de votre crédit logement : ce qu’il faut savoir

Vous n’en pouvez plus de payer des mensualités élevées pour rembourser votre crédit logement ? Alors il est temps de racheter votre prêt ! En prenant la peine de le faire, vous aurez notamment droit à un meilleur taux d’intérêt. Mais attention, vous devez au préalable vous assurer que vous serez réellement gagnant. Si vous avez un ou plusieurs emprunts hypothécaires en cours, vous pouvez décider de le(s) refinancer. Pourquoi ? Pour bénéficier de conditions plus avantageuses que celles obtenues il y a quelques années au moment de la souscription de votre contrat. Cela peut par exemple arriver lorsque les taux d’intérêt actuels sont historiquement bas, contrairement à ceux de l’époque. Sur le papier, cette solution est donc plutôt intéressante mais voyons si elle l’est dans tous les cas.

Que signifie « racheter un emprunt » ?

Dans l’espoir de réaliser des économies, vous pouvez réclamer un rachat de votre prêt immobilier. Pour ce faire, vous avez le choix entre deux options :

1. opter pour un refinancement interne : vous devez demander à votre banque actuelle l’approbation d’un nouveau crédit soldant l’ancien.
2. opter pour un refinancement externe : il s’agit de trouver un organisme de crédit concurrent acceptant de rembourser la totalité du prêt souscrit auprès de votre banque actuelle.

Lors d’une opération de rachat, tous les paramètres peuvent être revus dans le nouveau prêt : durée de l’emprunt, type de taux (fixe ou variable) et choix du mode de remboursement. En clair, contracter un nouveau prêt hypothécaire est l’occasion idéale pour remettre à plat toutes vos charges et évaluer votre situation afin de trouver la formule de crédit qui vous convient le mieux. De cette façon, vous minimiserez vos coûts grâce à des mensualités allégées et dégagerez du financement pour, pourquoi pas, entamer des travaux de rénovation ou effectuer quelques achats. Selon votre envie, vous pourrez aussi décider que le bénéfice se traduise plutôt par une durée d’emprunt raccourcie.

Une opération pas toujours avantageuse

En échange de l’avantage accordé, l’établissement vous suggérera peut-être la création d’un compte à vue avec domiciliation de salaire ainsi que la conclusion d’une assurance incendie et d’une assurance solde restant dû (ASRD). Mais ces produits ne seront pas forcément très bon marché. Ne vous ruez donc pas trop vite sur une vente groupée et gardez à l’esprit que vous pouvez choisir librement auprès de quel organisme conclure vos contrats. Par ailleurs, il est possible que l’institution financière profite de votre demande pour reprendre certaines autres dettes liées à votre emprunt immobilier. Cela aura pour avantage de faciliter la gestion de votre budget puisque vous n’aurez plus qu’un seul interlocuteur.

Pour savoir si un rachat de crédit est opportun, effectuez des simulations de calcul en ligne. Notez aussi qu’une telle opération est conseillée lorsque le prêt est assez récent – la durée de remboursement doit être encore d’au moins 10 ans - et que vous remboursez toujours une grosse partie des intérêts.

Si ce n’est pas le cas, les frais engendrés par un rachat pourraient être supérieurs aux économies réalisées sur les intérêts. Sachez aussi qu’en règle générale, il est estimé que la différence entre le taux actuel et le taux visé doit être d’au moins 1 %.

Les étapes à respecter pour refinancer votre crédit

Bonne nouvelle, il est assez simple de faire racheter votre crédit par une banque. La première chose à faire est de prendre rendez-vous auprès de plusieurs institutions financières pour leur communiquer les caractéristiques de votre crédit logement actuel. Elles pourront ensuite examiner votre dossier. Si vous jugez ce travail trop chronophage, vous pouvez faire appel à un courtier en crédit immobilier dont la mission sera de trouver pour vous la meilleure formule. Bien sûr, parlez également à votre propre banque de votre volonté d’obtenir un contrat plus intéressant. En lui montrant les avantages offerts par les autres prêteurs, elle pourrait même vous suggérer une renégociation de votre crédit. Sachant que cette opération coûte moins cher qu’un rachat, vous pourriez faire une bonne affaire. Bref, vous l’avez compris, le but est de faire jouer la concurrence et de pousser les différents organismes à proposer les conditions les plus attrayantes possibles. Cette étape de comparaison des offres de rachat de crédit est importante puisque ce n’est qu’en étudiant toutes les solutions que vous serez assuré de réduire vos mensualités.

Des frais élevés à prendre en compte

Dans le cadre d’un rachat de prêt hypothécaire, vous devrez supporter divers coûts susceptibles de grever de façon importante votre budget :

• l’indemnité de remploi : les organismes bancaires exigent le paiement d’une indemnité lors d’un remboursement anticipé d’un crédit en cours. Cette pénalité s’élève généralement à trois mois d’intérêt sur le capital restant à rembourser.
• les frais de mainlevée : l’acte de mainlevée est un acte notarié par lequel l’emprunteur met fin à l’hypothèque sur son bien. Le créancier doit bien sûr l’autoriser mais c’est généralement le cas puisque lors d’un rachat de crédit, le client ne lui doit plus rien. Le notaire demandera alors aux concernés de signer un document dont il remettra une copie au bureau des hypothèques. La radiation coûte entre 500 et 700 euros.
• les frais de dossier : calculés sur le montant du prêt, ils seront dus à votre (nouvelle) banque pour la réalisation du rachat. Comptez entre 200 et 300 euros négociables.
• les frais d’expertise : ils seront facturés par un expert dont le travail sera d’estimer la valeur du bien dans son état actuel.
• les frais d’enregistrement : le nouvel emprunt nécessitera la nouvelle inscription de l’hypothèque. La somme réclamée à cet effet sera fixée en fonction du montant de l’hypothèque mais elle avoisine souvent 2 ou 3 000 euros.

Avant de faire racheter votre crédit, renseignez-vous sur l’ensemble des tarifs réclamés afin de connaître le coût total du nouveau prêt. Ce n’est que comme ça que vous pourrez savoir s’il est intéressant ou non.

Que devient votre assurance solde restant dû ?

En cas de refinancement de votre crédit logement via un nouvel emprunt, vous devrez faire adapter votre assurance solde restant dû. Deux situations peuvent se présenter :

1. vous aviez souscrit une ASRD auprès de votre banque initiale :
   • vous restez auprès de la même banque : il vous suffira de mettre à jour votre contrat.
   • vous changez de banque : vous pourrez mettre un terme à votre ASRD et en conclure une autre auprès de votre nouvel organisme financier.
2. vous aviez fait appel à une compagnie d’assurances : vous devrez simplement mettre à jour votre dossier.

En partant du principe que le but d’un rachat d’emprunt est de profiter d’un taux d’intérêt plus faible, vous pouvez considérer que le capital à rembourser sera moins important qu’auparavant. Par conséquent, la prime de votre assurance solde restant dû diminuera. Vous aviez opté à l’époque pour une prime unique et la nouvelle est plus avantageuse ? Vous serez alors en principe remboursé d’une partie de la prime versée. Si le refinancement mène au contraire à une augmentation du montant à rembourser, la prime grimpera également.

Attention : vous serez plus âgé au moment du refinancement que lors de la conclusion de l’ASRD initiale. Au moment de la révision de votre contrat, il est donc possible que l’assureur vous demande de compléter un questionnaire médical ou de vous soumettre à un examen afin d’évaluer les éventuels nouveaux risques. S’il en détecte des supplémentaires, il augmentera la prime.

Les conditions pour encore profiter des avantages fiscaux

Depuis la sixième réforme de l’État, ce sont les Régions qui se chargent des avantages fiscaux liés au prêt hypothécaire. En Wallonie, si vous procédez au refinancement de votre crédit, vous continuerez à bénéficier des déductions octroyées pour votre emprunt d’origine. Qu’importe le moment où le rachat intervient, c’est la date de l’acte authentique de votre premier prêt qui compte pour déterminer la réduction accordée. À Bruxelles, le principe du bonus logement n’existe plus depuis le 1^er janvier 2017 mais à nouveau, les avantages antérieurs restent acquis dans le cadre d’un nouvel emprunt servant à rembourser un prêt qui était déductible. Si vous habitez dans le nord du pays, nous vous recommandons de prendre connaissance du mécanisme du bonus logement sur le site de la Région flamande.