Les 5 étapes pour demander un crédit hypothécaire

Vous nourrissez le rêve de rénover ou d’acheter une maison ? Souscrire un prêt hypothécaire pourrait vous aider à le réaliser. © iStock

Imaginons que vous souhaitez acheter un appartement, une maison ou un terrain à bâtir. Ou rénover votre logement. Ce projet, vous y pensez depuis longtemps mais vous ne possédez pas les fonds nécessaires pour le réaliser. La solution pourrait alors être de contracter un prêt hypothécaire.

Acquérir un bien immobilier ou lui redonner une seconde jeunesse vous fait rêver ? Si vos finances sont limitées, voici comment vous y prendre !

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Un crédit hypothécaire, aussi appelé « crédit logement » ou « prêt hypothécaire », vous permet de disposer de l’argent nécessaire pour construire ou rénover une habitation ainsi que pour en acheter une ou un terrain à bâtir.

Son principe est le suivant : lorsque vous en contractez un, la banque fera hypothéquer votre logement. Cela veut dire que ce dernier servira de gage pour le prêt et pourra être vendu si vous n’êtes plus capable de rembourser. De cette manière, l’établissement financier sera certain de récupérer son argent.

Généralement, cette formule de crédit s’étale sur une période de 10 à 30 ans. Avant de vous engager, il est important que vous preniez la peine de vous informer correctement car emprunter de l’argent n’est pas gratuit. En effet, en plus du capital à rembourser à date fixe, vous devrez payer des intérêts et offrir des garanties au prêteur.

À qui demander un crédit logement ?

Tirelire en forme de maison
© iStock

La facilité revient à vous adresser directement à votre banque actuelle. Cependant, vous pouvez également souscrire un prêt hypothécaire auprès d’autres organismes de crédit ou passer par un intermédiaire tel qu’un courtier ou un agent. Pour les découvrir, consultez la liste des entreprises hypothécaires accréditées par la FSMA.

Quoi qu’il en soit, contactez votre banque car si vous recevez une meilleure offre chez la concurrence, vous pourrez le lui signaler et profiter de la situation. En effet, en tant que bon client, vous pourrez peut-être obtenir de sa part des conditions encore plus attrayantes. Ensuite, n’hésitez pas à communiquer cette nouvelle offre à l’autre prêteur et à essayer de poursuivre la négociation. C’est en vous prêtant à ce petit jeu que vous vous en sortirez gagnant financièrement.

Par ailleurs, sachez que les conditions de crédit varient selon les entreprises et les facteurs suivants :

  • votre âge ;
  • vos aspirations personnelles et la définition de votre projet ;
  • votre capacité de remboursement ;
  • le mode de remboursement souhaité.

S’il y a des points pour lesquels votre marge de manœuvre sera effectivement réduite, faites-vous entendre pour les autres !

Taux fixe ou variable : comment choisir ?

Il existe différents types de crédit hypothécaire. Vous aurez notamment le choix entre un crédit à taux fixe et un crédit à taux variable :

1. Le taux fixe

Déterminé lors de la conclusion du contrat, il reste identique jusqu’au terme du crédit et est recommandé lorsque les taux sont bas.

Avantage Inconvénient
Vous connaissez à l’avance le montant de toutes vos mensualités et êtes protégé en cas de hausse des taux d’intérêt. Si vous avez opté pour une formule fixe alors que les taux étaient élevés, vous êtes bloqué avec ce taux désavantageux durant la durée de votre crédit. À moins que vous ne remboursiez plus vite votre prêt ou clôturiez le crédit initial pour en souscrire un nouveau.

2. Le taux variable

Le taux de base fixé à la souscription du crédit à partir d’un indice de référence objectif est ajusté aux échéances prévues dans votre contrat. Le taux d’intérêt ne peut jamais être adapté plus d’une fois par an.

À savoir qu’un taux variable peut monter ou baisser jusqu’à une certaine limite. On parle de « cap » pour l’augmentation maximale et de « floor » pour la diminution. Selon la loi, un taux peut au maximum doubler par rapport au taux d’intérêt initial.

Représentation d'une maison contenant le signe pour cent
Le taux variable est un taux qui est régulièrement revu et ne peut jamais être négatif. © iStock
Avantage Inconvénient
Les formules variables sont généralement conseillées lorsque le taux du marché est haut. Le but est de bénéficier d’une baisse pendant la durée du prêt afin de diminuer le montant de vos mensualités. Vous acceptez de prendre des risques. Si les taux du marché grimpent, vos mensualités augmenteront aussi lors de la révision de votre taux. Vous devez dès lors vous assurer que vous pourrez les assumer.

Souscrire un crédit logement en 5 étapes

Ça y est, vous avez évalué vos moyens financiers et comparé les différentes formes de crédit afin d’identifier celle qui correspond le plus à vos besoins. Il semblerait que ce soit le crédit logement ? Très bien, voici alors les démarches à réaliser pour en demander un.

  1. Prenez rendez-vous auprès de plusieurs donneurs de crédit pour présenter votre projet immobilier. Chaque entreprise vous suggérera des solutions. Votre mission sera alors de les comparer afin de trouver celle qui vous convient le mieux.
  2. Si vous désirez acheter, vous devrez conclure avec le vendeur un accord sur le prix de l’habitation ou du terrain. Vous devrez ensuite signer un compromis. Toutefois, avant de valider ce document, présentez-le à votre notaire afin qu’il vous donne son avis sur les clauses indiquées. Si c’est en ordre et que la proposition de la banque vous satisfait également, introduisez votre demande de crédit dans le délai imparti. Votre prochaine tâche sera d’apporter des garanties au prêteur.
  3. Généralement, la garantie demandée revient à réaliser une hypothèque sur votre (futur) logement. Elle est constituée chez le notaire au moyen d’un acte signé. En principe, vous devrez payer les frais de notaire et honoraires avec vos propres moyens. À noter que ces coûts varient notamment en fonction du montant de l’hypothèque.
  4. L’acte de crédit est signé. L’argent vous sera alors transmis au maximum trois mois après votre passage chez le notaire et en fonction de votre projet :
    • vous achetez un logement : l’établissement financier transfère l’argent à votre notaire qui met à votre disposition l’intégralité du capital après la passation de l’acte.
    • vous construisez ou rénovez : l’établissement financier vous verse l’argent par tranches sur remise de facture acquittée, devis signés ou présentation de tickets de caisse justifiant de l’achat de matériaux. Vous jouissez d’un délai standard de 18 mois pour utiliser le capital. Renseignez-vous auprès de l’organisme pour connaître le fonctionnement des intérêts.
  5. Enfin, vous avez accès aux fonds demandés et votre projet peut débuter !
Poignée de main
© iStock

Vous constatez quelques années plus tard que les taux des emprunts ont nettement baissé ? Pourquoi alors ne pas renégocier votre prêt hypothécaire pour réduire vos mensualités ? Un avenant au contrat initial sera signé. Une autre solution est également possible : faire racheter votre crédit par une banque tierce. Cependant, cette opération impliquera une série de frais.

Quel montant pouvez-vous emprunter ?

Vous avez besoin d’un crédit hypothécaire ? Pour calculer le montant auquel vous pourrez prétendre, l’organisme de crédit se basera sur plusieurs critères :

  • votre capacité de remboursement ;
  • vos fonds propres : vous pouvez emprunter avec ou sans apport personnel (dans le second cas, vous devez opter pour une formule de prêt à 125 % qui vous permet d’emprunter jusqu’à 125 % de la valeur du bien) ;
  • l’estimation de la valeur du terrain ou de l’habitation que vous voulez acheter, construire ou rénover ;
  • le taux d’intérêt et la durée du prêt ;
  • les garanties que vous pouvez fournir.

À vous ensuite de discuter avec le banquier pour obtenir la somme désirée. Surtout, intéressez-vous au montant total que vous devrez supporter en définitive, en capital et intérêts.

Généralement, il est admis que la mensualité du crédit hypothécaire ne peut pas dépasser 1/3 des revenus nets du ménage. Pour s’en assurer, les banques déterminent la capacité d’emprunt du client en appliquant un calcul basé sur deux éléments : le taux d’endettement et le reste à vivre.

Le taux d’endettement, c’est le rapport entre vos revenus (salaire, allocations…) et vos charges fixes (prêts en cours, pensions alimentaires payées…). S’il est supérieur à 33 %, l’établissement pourra estimer que vous accorder un crédit présente un risque de défaut de remboursement. Ce taux est toutefois théorique et peut varier selon votre profil.

La banque tiendra ensuite compte du « reste à vivre », c’est-à-dire de la somme qu’il vous restera chaque mois une fois toutes vos charges fixes payées. Elle doit être suffisante pour que vous puissiez subvenir à vos besoins et couvrir vos dépenses courantes (électricité, gaz, eau, chauffage, vêtements, alimentation, transports…). À savoir qu’en Belgique, le « reste à vivre » mensuel doit être d’au moins 800 euros pour un isolé, 1 200 euros pour un couple et 300 euros par enfant à charge.

Attention aux frais supplémentaires !

Maison miniature posée sur un tas de pièces de monnaie
© iStock

Si vous souhaitez devenir propriétaire, soyez attentif aux coûts qui viendront gonfler le prix d’achat de votre maison ou terrain. Lorsque vous contractez un crédit logement, vous devrez notamment vous acquitter :

  • des droits d’enregistrement dont le montant varie selon la région dans laquelle le bien est situé ;
  • des frais de l’acte notarié d’acquisition et ceux de l’acte notarié de crédit hypothécaire ;
  • des frais de dossier réclamés par la banque ;
  • de la prime de l’assurance vie solde restant dû (ASRD).

Par conséquent, au moment d’établir votre budget, pensez à tous ces éléments !

Les avantages fiscaux d’un prêt hypothécaire

Depuis la sixième réforme de l’État, ce sont les Régions qui sont compétentes en matière de déductions fiscales liées à l’emprunt hypothécaire. Les personnes souhaitant souscrire un tel prêt doivent dès lors se référer aux règles qu’elles ont émises.

En Wallonie, depuis le 1er janvier 2016, le chèque-habitat a remplacé le bonus logement. Pour un crédit hypothécaire conclu à partir de cette date, les contribuables bénéficient d’un avantage fiscal octroyé sous la forme d’une réduction d’impôt convertible en crédit d’impôt. Notez que le chèque-habitat peut durer au maximum 20 ans et qu’il ne concerne que les emprunts d’au moins 10 ans. De plus, il ne s’applique qu’aux revenus nets imposables inférieurs à 81 000 euros.

En Flandre, le principe du bonus logement est toujours d’actualité. Le pourcentage de la diminution d’impôt est de 40 % mais là aussi, plusieurs conditions doivent être satisfaites pour pouvoir y prétendre.

À Bruxelles, le principe du bonus logement n’existe plus depuis le 1er janvier 2017. Les acheteurs ont toutefois droit à une réduction sur les frais d’enregistrement.

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